Acheter de la SCPI à crédit

L’investissement dans une SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers) est de plus en plus prisé par les contribuables, étant donné le nombre d’avantages qu’il propose. Les SCPI les plus rentables sont les SCPI de rendement, investissant dans des immeubles composés exclusivement de bureaux, commerces ou entrepôts et non dans des immeubles d’habitations classiques. Le marché de l’immobilier professionnel comporte davantage de stabilité. La société de gestion prend en charge toute la gestion des biens ainsi que l’administration de ceux-ci. La rentabilité moyenne des SCPI est annoncée  de plus de 5% pour 2014.

SCPI à crédit

Acheter des parts de SCPI peut se faire de différentes manières, et à des montants très variable. Certains contribuables n’auront qu’à investir qu’une centaine d’euros pour devenir associés de ces sociétés de gestion. Il est possible d’investir au comptant ou à crédit, en direct ou via un contrat d’assurance vie et peut faire l’objet d’un démembrement. Nous allons nous intéresser ici tout particulièrement à l’achat de parts de SCPI à crédit, considéré comme le montage le plus rentable.

Le principal avantage de l’acquisition de parts de SCPI par emprunt est de pouvoir faire jouer l’effet de levier économique du crédit. Le principe est simple, les loyers perçus sous forme de dividendes permettent de rembourser les mensualités de l’emprunt, permettant ainsi à l’investisseur de ne fournir que très peu d’effort d’épargne. Ainsi, à terme, l’investisseur devient propriétaire du bien tout en ayant fourni que peu d’épargne personnelle.

Un autre effet de levier ressort de ce montage : l’effet de levier fiscal. Lorsqu’un investisseur déclare ses revenus provenants des parts de la SCPI, il peut déduire des loyers les intérêts d’emprunt. Le résultat imposable sera donc moindre. Investir en SCPI par emprunt permet donc de réduire l’impact fiscal du montage.

Si ce montage semble intéressant, il est important de savoir que plus la durée du crédit sera importante, plus le montage sera optimisé. Au fur et à mesure des années, on rembourse d’avantage de capital que d’intérêts, rendant l’effet de levier fiscal quasiment inefficace. Les revenus sont plus élevés et non compensés par le remboursement des intérêts.

Il est donc nécessaire de se renseigner auprès d’un professionnel de la gestion de patrimoine, afin d’étudier différentes hypothèses.

Quels sont les points importants dans un simulateur d'impôt ?

Quels sont les points importants dans un simulateur d'impôt ?
Simuler son impôt devient incontournable avec l’implémentation de la retenue à la source à compter du 1er janvier 2019. De plus en plus de contribuables se servent des simulateurs en ligne dont l’usage devient progressivement courant. Quels sont les éléments importants qui entrent en jeu dans le simulateur ? Prise en compte de la version classique et de la version complémentaire Le simulateur supporte à la fois les deux (les salaires et les traitements, ou encore les retraites et les pensions. Ils déduisent des frais et charges, par exemple ceux afférents à la garde d’enfants ou à l’emploi à domicile. Ce sont aussi les versements PERP (plan d’épargne retraite populaire), ou encore les pensions alimentaires. Les frais d’hébergement d’enfants majeurs ou de parents âgés peuvent aussi être déduits de l’impôt brut. C’est également le cas pour certains frais : par exemple les frais réels ainsi que ceux qui touchent l’exploitation foncière. Entre autres les frais de gestion, les assurances, les frais financiers, les intérêts de l’emprunt, etc.

Quant à la version complémentaire, elle concerne plutôt les individus qui, en plus de leur salaire ou de leur pension, perçoivent d’autres types de revenus. Par exemple les revenus BIC dans la location meublée. La version complémentaire s’adresse aussi aux travailleurs non-salariés, ceux qui perçoivent des bénéficies non commerciaux et des bénéfices industriels et commerciaux.

Calcul de l’impôt brut et de l’impôt net

Le simulateur calcule dans un premier temps l’impôt brut. Pour cela, il prend en compte le quotient familial qui est défini en fonction de la composition du foyer du contribuable : personne seule, mariée, avec des personnes à charge, etc. Le simulateur considère ensuite les revenus pour chaque membre du foyer fiscal : ceux du contribuable proprement dit ainsi que ceux de son conjoint.

Une fois ces éléments déterminés, le simulateur invite le contribuable à renseigner informations sur la déduction des charges et des frais cités plus haut. Ceci afin d’obtenir le montant de l’impôt net, qui est lui-même corrigé des abattements éventuels.

Ceux qui ont opté pour l’investissement dans des actifs défiscalisants mentionneront en plus les revenus provenant de ces placements. L’outil calcule alors automatiquement la réduction d’impôt correspondante.

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Simulation et déclaration : deux étapes bien distinctes

Rappelons que la simulation de son impôt n’est pas une déclaration de son imposition. La simulation ne fait qu’estimer l’impôt à payer, et peut être réalisée autant de fois que l’utilisateur le souhaite. Autre rappel : la déclaration sera obligatoirement réalisée en ligne à compter de 2019. Les formulaires utilisés demeurent inchangés : le n°2042 pour la déclaration classique et le n° 2042 C pour la déclaration complémentaire.

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