Réduisez les impôts sur vos revenus locatifs

Rappelons-le, il existe aujourd’hui une alternative à l’immobilier locatif en direct. Les SCPI, ces fameuses Sociétés Civiles de Placement Immobilier, ont offert un rendement, de près de 5.2% de moyenne sur l’ensemble de l’année 2011 et 5.5% en 2012.

Le fonctionnement est simple, vous achetez des « parts » pour investir en SCPI, géré par un gestionnaire (Périal, HSBC Reim, Ciloger, Corum AM, etc.) qui, vous (la SCPI) versera trimestriellement des dividendes correspondant à votre « loyer ».

C'est-à-dire un pourcentage du résultat de la SCPI par rapport au montant initialement versé. Ce gestionnaire possède un parc immobilier très diversifié, que ce soit au niveau géographique ou du secteur choisi (Bureaux, commerces, etc.). Le risque de ne pas percevoir ses loyers est hautement mutualisé, d’une part grâce à la capitalisation de ces sociétés (de dix millions à plus de 1 milliard d’euros) et aux nombres importants de locataires et d’autre part grâce aux réserves dont elles disposent généralement.

impôt revenus locatifs

Le revenu foncier

Comme indiqué précédemment, le type de revenu est un revenu foncier. La société de gestion distribue des loyers sous la forme de dividendes. Ces dividendes sont taxés à votre taux marginal d’imposition, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (15.5%). L’idée est donc de réduire votre bénéfice foncier au maximum afin de réduire ces impôts. La manière la plus simple de s’y prendre réside encore dans le choix de financement de votre investissement. Par exemple avec un emprunt vous pourrez déduire les intérêts. Vous réduirez ainsi votre bénéfice foncier et donc vos impôts.

Jusqu’ici rien d’exceptionnel. La vraie question est : sur combien d’années dois-je emprunter ? La réponse de nos conseillers est claire.

Empruntez sur la plus longue durée possible. Pourquoi ?

Prenons (M) le montant de la mensualité à rembourser sur votre emprunt. Cette somme doit être égale à votre loyer (L) + apport personnel (A). Le but est donc que la proportion d’apports personnels soit le plus faible possible. Sachant que les loyers sont revalorisés et donc augmentent tous les ans, la mensualité à rembourser restant la même tout au long de l’opération, plus j’avance dans le temps, plus mon apport personnel diminue. De plus, si j’emprunte à long terme, le montant des mensualités à rembourser sera plus petit, les loyers égaux, et l’apport personnel est donc encore plus faible.

Alors oui, bien sur, le taux d’intérêt sera plus élevé à long terme qu’à court terme : aucune importance, car de toute façon vous pouvez déduire vos intérêts.

Demandez une simple simulation chez un professionnel de la gestion de patrimoine, vous seriez surpris du résultat…

Quels sont les points importants dans un simulateur d'impôt ?

Quels sont les points importants dans un simulateur d'impôt ?
Simuler son impôt devient incontournable avec l’implémentation de la retenue à la source à compter du 1er janvier 2019. De plus en plus de contribuables se servent des simulateurs en ligne dont l’usage devient progressivement courant. Quels sont les éléments importants qui entrent en jeu dans le simulateur ? Prise en compte de la version classique et de la version complémentaire Le simulateur supporte à la fois les deux (les salaires et les traitements, ou encore les retraites et les pensions. Ils déduisent des frais et charges, par exemple ceux afférents à la garde d’enfants ou à l’emploi à domicile. Ce sont aussi les versements PERP (plan d’épargne retraite populaire), ou encore les pensions alimentaires. Les frais d’hébergement d’enfants majeurs ou de parents âgés peuvent aussi être déduits de l’impôt brut. C’est également le cas pour certains frais : par exemple les frais réels ainsi que ceux qui touchent l’exploitation foncière. Entre autres les frais de gestion, les assurances, les frais financiers, les intérêts de l’emprunt, etc.

Quant à la version complémentaire, elle concerne plutôt les individus qui, en plus de leur salaire ou de leur pension, perçoivent d’autres types de revenus. Par exemple les revenus BIC dans la location meublée. La version complémentaire s’adresse aussi aux travailleurs non-salariés, ceux qui perçoivent des bénéficies non commerciaux et des bénéfices industriels et commerciaux.

Calcul de l’impôt brut et de l’impôt net

Le simulateur calcule dans un premier temps l’impôt brut. Pour cela, il prend en compte le quotient familial qui est défini en fonction de la composition du foyer du contribuable : personne seule, mariée, avec des personnes à charge, etc. Le simulateur considère ensuite les revenus pour chaque membre du foyer fiscal : ceux du contribuable proprement dit ainsi que ceux de son conjoint.

Une fois ces éléments déterminés, le simulateur invite le contribuable à renseigner informations sur la déduction des charges et des frais cités plus haut. Ceci afin d’obtenir le montant de l’impôt net, qui est lui-même corrigé des abattements éventuels.

Ceux qui ont opté pour l’investissement dans des actifs défiscalisants mentionneront en plus les revenus provenant de ces placements. L’outil calcule alors automatiquement la réduction d’impôt correspondante.

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Simulation et déclaration : deux étapes bien distinctes

Rappelons que la simulation de son impôt n’est pas une déclaration de son imposition. La simulation ne fait qu’estimer l’impôt à payer, et peut être réalisée autant de fois que l’utilisateur le souhaite. Autre rappel : la déclaration sera obligatoirement réalisée en ligne à compter de 2019. Les formulaires utilisés demeurent inchangés : le n°2042 pour la déclaration classique et le n° 2042 C pour la déclaration complémentaire.

Le taux à la source : modifie-t-il le calcul de l’impôt ?

Le taux à la source qui entre en vigueur dans le nouveau système du prélèvement à la source ne modifie pas le calcul de l’impôt. C’est plutôt le pourcentage du prélèvement de votre imposition qui sera appliqué par l’organe collecteur de l’impôt. Il est différent d’un contribuable à l’autre en fonction de son choix : être assujetti au taux personnalisé) [...]

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