L’organisation du marché de SCPI ( http://www.scpi-8.com/ )se fait de diverses manières. Mais tout dépend en réalité de la nature du capital qui peut être variable ou fixe.
Les SCPI à capital variable
Ils sont disponibles continuellement tout au long de l'année, sauf en cas de disposition exceptionnelle. Dans ce cas, la taille de la SCPI dépend des demandes de souscription, c’est-à-dire les achats, et les demandes de retrait qui font référence aux ventes. Il revient à la société de gestion de fixer le prix des parts qui est +/ - 10 % de la valeur de reconstitution. On note d’autre part que l'acquisition des parts ne dépend pas du paiement des droits d'enregistrement. Les ventes sont équilibrées par les souscriptions et ensuite par les liquidités que dispose la société gérante de la SCPI. Il est possible aussi que cette compensation des retraits et des souscriptions soit faite par la cession d’actifs immobiliers. Pour accroitre la taille de la SCPI, on se base sur le solde excédentaire qui permet d’acquérir de nouveaux immeubles.
Les SCPI à capital fixe
À ce niveau, on distingue le marché primaire sur lequel les augmentations de capital donnent la possibilité à la SCPI de collecter des capitaux pour l’acquisition de nouveaux immeubles et accroître ainsi la taille de son patrimoine. Pour une société de gestion, il est important de définir les modalités d’augmentation du capital. Il faut savoir sur ce point que dans cette démarche d’augmentation de capital, l'acquisition des parts n’est pas soumise au paiement des droits d’enregistrement. Par ailleurs, il existe un marché secondaire ou de gré à gré et ses conditions de fonctionnement sont fixées par la loi du 9 juillet 2001 et celle-ci organise la liquidité des parts entre les associés des SCPI à capital fixe. Tout au long de l’année se tiennent les échanges, ou « confrontations », à des dates précises et à une fréquence qui, la plupart du temps, est mensuelle. La fixation des prix est libre entre les acheteurs et les vendeurs.
